Ngày 6.12,ănphòngđăngkýđấtđaisẽcấpsổhồngchocưdânchungcư20 TAND TP.HCM tạm dừng xét xử sơ thẩm vụ án hành chính bà Nguyễn Vinh Trang (47 tuổi, cư dân chung cư Lexington Residence, TP.Thủ Đức, TP.HCM) khởi kiện, yêu cầu tòa buộc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM thực hiện hành vi cấp giấy chứng nhận căn hộ tại chung cư Lexington cho bà Trang.
HĐXX đề nghị chủ đầu tư bổ sung hồ sơ liên quan đến bản vẽ, hồ sơ phê duyệt dự án từ trước đến nay. Đồng thời, HĐXX cũng đề nghị phía nguyên đơn bổ sung lại yêu cầu khởi kiện bằng văn bản gửi tòa.
Trong vụ án, HĐXX cũng triệu tập Sở TN-MT TP.HCM, Công ty CP bất động sản Nova Lexington (chủ đầu tư) tham gia phiên tòa với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Đại diện ủy quyền của bà Nguyễn Vinh Trang tại tòa
NGUYỄN DUYÊN
Có thay đổi về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Cũng trong phiên tòa ngày 6.12, HĐXX và Viện KSND đặt câu hỏi đối với các bên tham gia tố tụng để làm rõ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ của bà Nguyễn Vinh Trang tại chung cư Lexington Residence là cơ quan nào.
Cụ thể, tháng 4.2016, bà Trang nhận căn hộ tại chung cư Lexington Residence. Bà đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ với chủ đầu tư nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền (gọi tắt giấy chứng nhận).
Theo bà Trang, gần 1.500 căn hộ khác của khu chung cư này cũng trong tình trạng tương tự. Bà cùng các cư dân và chủ đầu tư đã nhiều lần kiến nghị UBND TP.HCM, Sở TN-MT xem xét, giải quyết.
Cuối năm 2020, Sở TN-MT có Công văn 11902 đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người dân mua căn hộ ở với phần diện tích sử dụng chung là hơn 16.000 m2(không bao gồm hơn 3.800 m2tiếp giáp đường Mai Chí Thọ chưa có quyết định giao đất của UBND TP.HCM). Đồng thời, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cần tiếp nhận và xem xét cấp giấy chứng nhận cho người mua theo quy định.
Tuy nhiên, do quá thời hạn nhưng không được cấp giấy chứng nhận và bà Trang cùng cư dân chung cư Lexington nhiều lần kiến nghị xem xét nhưng không được giải quyết nên buộc bà Trang phải khởi kiện vào tháng 4.2022.
Chung cư Lexington Residence
Trong phiên xử, khi chủ tọa hỏi về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là cơ quan nào, phía bà Trang cho rằng Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM là cơ quan cấp giấy chứng nhận cho người dân.
Ngược lại, đại diện ủy quyền cho Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trình bày Văn phòng không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, chỉ có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện cấp giấy và trình lên trên.
Cùng câu hỏi, đại diện ủy quyền Sở TN-MT TP.HCM cũng nêu tại thời điểm bà Trang yêu cầu cấp giấy chứng nhận (năm 2021), thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là Sở TM-MT ký cấp giấy theo yêu cầu của UBND TP.HCM, căn cứ vào Nghị định 148/2020 của Chính phủ.
Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Vậy đến nay, đã có sự thay đổi quy định về việc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sẽ thuộc về cơ quan nào?
Cụ thể trước đây, theo Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều luật Đất đai, và Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai, thì cơ quan cấp giấy chứng nhận là Sở TN-MT; còn Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM sẽ là cơ quan xem xét, xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, theo điểm d, mục 4, khoản 11, điều 1 của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 20.5.2023, thì Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Về nội dung thay đổi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận như trên, đến nay giả sử căn hộ của bà Trang và cư dân tại chung cư được cấp giấy chứng nhận thì cơ quan nào sẽ cấp.
Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) khẳng định theo quy định chuyển tiếp được quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP thì đối với các trường hợp chưa ký cấp giấy chứng nhận trước ngày nghị định này có hiệu lực, thì sẽ thực hiện theo quy định tại nghị định này - tức theo Nghị định 10/2023. Do đó, thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận cho cư dân tại thời điểm này sẽ do văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện theo quy định.
Vướng mắc chưa được tháo gỡ tại chung cư Lexington
Trong phiên tòa ngày 6.12, ông Lê Duy Khương, đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cho biết, đối với dự án chung cư Lexingtion, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với hơn 16.000 m2và đã được cấp giấy chứng nhận. Đối với phần hơn 3.800 m2đất tiếp giáp với đường Mai Chí Thọ chưa được UBND.TP.HCM ra quyết định giao đất bổ sung, chưa hoàn tất nghĩa vụ pháp lý, nên chưa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho cư dân thuộc dự án.
Đại diện Sở TN-MT TP.HCM - ông Lê Minh Chương xác nhận, công văn 11902 thể hiện ý chí của Sở. Tuy nhiên, đây không phải văn bản pháp luật mang tính chỉ đạo, bắt buộc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM phải thực hiện mà chỉ mang tính chất thông báo. Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM căn cứ vào các điều kiện theo quy định của pháp luật để xem xét, thẩm định có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho cư dân hay không.
Trước đó, cuối năm 2020, Sở TN-MT TP.HCM có Công văn 11902 đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người dân mua căn hộ ở với phần diện tích sử dụng chung là hơn 16.000 m2(không bao gồm hơn 3.800 m2tiếp giáp đường Mai Chí Thọ).
Theo luật sư bảo vệ quyền lợi cho bà Nguyễn Vinh Trang trình bày tại tòa, xét cho cùng thì khó khăn, vướng mắc tại dự án này không có phương án nào tháo gỡ khả thi, an toàn, hợp lý, hợp tình hơn giải pháp cấp giấy chứng nhận theo văn bản 11902 của Sở TN-MT.